碧桂園等房企進(jìn)軍山西失算：官場地震涉多家開發(fā)商

晉，難進(jìn)

　　十多年來，首創(chuàng)置業(yè)、恒大、碧桂園等品牌房企進(jìn)軍山西市場，遭遇各種問題

　　高平市，位于山西省東南部，隸屬于晉城市。兩千多年前，這里是著名的長平之戰(zhàn)發(fā)生地，紙上談兵的趙括即兵敗于此。

　　2014年，碧桂園投資高平被當(dāng)?shù)馗哒{(diào)宣傳。不過時至今日，在高平康樂東街、“三館”廣場對面，一塊被認(rèn)為歸屬于碧桂園的地塊沉寂已久。據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，在今年上半年該地塊就停工了。記者8月曾報道，這個項目“前幾個月就把樹都移走了，計劃開工”。

　　11月26日，中紀(jì)委通報，山西高平市原市委副書記、市長楊曉波被調(diào)查。當(dāng)?shù)卦媱澩顿Y26億元的“一號工程”碧桂園城市綜合體項目也傳出停工的消息。本周，記者從碧桂園方面了解到，碧桂園現(xiàn)已退出在高平的項目。

　　十幾年來，山西頭頂資源大省的光環(huán)造富一方，“煤老板”對房地產(chǎn)企業(yè)形成強(qiáng)大的吸引力，陸續(xù)登陸山西的品牌大房企多達(dá)數(shù)十家。然而多年過去后又有幾家歡樂幾家愁?

　　碧桂園的“放棄”

　　碧桂園方面表示，高平項目凈用地面積約450畝，首期約230畝按正規(guī)程序獲取土地，但沒有開工?，F(xiàn)在也已經(jīng)退出

　　11月26日，中紀(jì)委通報山西女官員落馬消息。其中一名女官員是山西高平市原市委副書記、市長楊曉波，被給予開除黨籍、開除公職處分。

　　楊曉波落馬的同時，在當(dāng)?shù)乇灰暈闂顣圆ā耙惶柟こ獭钡谋坦饒@城市綜合體項目再次引發(fā)人們的關(guān)注。

　　高平官網(wǎng)顯示，2013年7月18日，碧桂園方面一位投資拓展經(jīng)理考察高平;此前兩天，富力集團(tuán)聯(lián)席董事長張力一行也就高平城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)行參觀考察。高平時任市長等都出面陪同。2013年年底，高平黨政一把手帶隊，專程赴碧桂園總部考察。當(dāng)時，碧桂園方面人士也表示，高平市投資環(huán)境良好，發(fā)展?jié)摿艽?，希望早日到高平進(jìn)行項目投資與開發(fā)。

　　在高平當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)人士眼中，高平曾希望引進(jìn)碧桂園等知名房企進(jìn)入投資，簽署了有關(guān)招商引資協(xié)議后，即進(jìn)行大力宣傳。

　　晉城《太行日報》報道，3月13日，跟隨廣東企業(yè)家山西投資考察團(tuán)前來考察的碧桂園集團(tuán)與高平市政府簽約，投資建設(shè)高平碧桂園城市綜合體項目。項目占地860畝，總投資26億元?！绊椖繉⒂诮諕炫?、開工，大約2-3年時間可建成?！钡衲?span>4月底，時任高平市長楊曉波落馬。這個被視為楊曉波“一號工程”的項目也隨之偃旗息鼓。

　　昨天，記者從碧桂園方面了解到，碧桂園現(xiàn)已退出在高平的項目。碧桂園曾同高平方面接觸，考察了當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，做了一些規(guī)劃設(shè)計、勘探等準(zhǔn)備工作，但因為當(dāng)?shù)卣畬Φ貕K功能定位改變，因此退出。在碧桂園內(nèi)部人士看來，公司考察不同城市地塊，都是很平常的企業(yè)行為;最后根據(jù)市場變化做出判斷，拿或不拿地，也是正常的企業(yè)行為。

　　日前，碧桂園方面介紹，高平項目凈用地面積約450畝，首期約230畝按正規(guī)程序獲取土地，但沒有開工?，F(xiàn)在也已經(jīng)退出。

　　山西的誘惑

　　超萬億的民間資本、熱衷于買房投資、高端產(chǎn)品稀缺，山西樓市對房企來說是一塊“大肥肉”

　　十多年前，在一線城市的各大名盤售樓處，就流傳著這樣的傳說：有一群人，他們其貌不揚(yáng)，買房速戰(zhàn)速決，出手闊綽，通常一買就是整個單元或整層樓。有人背著裝滿現(xiàn)金的蛇皮袋，買房一次性付款，將售樓處的驗鈔機(jī)累癱……他們就是來自山西的煤老板們，他們與浙江炒房團(tuán)一起，成為21世紀(jì)初期中國樓市神一樣的存在。

　　“那時候，在售樓處只要聽到山西口音就覺得快中大獎了。他們當(dāng)中有不少都是從事煤炭生意的，買房意向非常明確，只要簡單講解一下，基本就直接付款買下?！睆?span>2006年起就從事售樓工作的孫小姐回憶。

　　正是以這種粗放的“煤老板”為代表的刻板印象，使得一些房企奔赴山西“搶富人”。北京的山水文園、中莎廣場、天潤福熙大道、中堂國際廣場等主打高端住宅和投資型物業(yè)的項目，都曾先后進(jìn)入山西推盤。而SOHO中國董事長潘石屹更是在山西煤老板購房團(tuán)的簇?fù)碇?，大賣旗下樓盤。早前媒體有報道稱，建外SOHO、三里屯SOHO的買家中均有一半以上來自山西。

　　2011年，由住建部政策研究中心與高和投資聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》中測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到約1萬億元、5200億元和2200億元，且未來規(guī)模還將持續(xù)增長，彰顯了山西對于眾多品牌房企的進(jìn)駐釋放出了強(qiáng)大吸引力。

　　超萬億的民間資本、熱衷于買房投資、樓盤開發(fā)水平較低、高端產(chǎn)品稀缺，山西樓市對房企來說是一塊“大肥肉”，與其坐等“煤老板”上門，不如送樓到家。2005年，首創(chuàng)置業(yè)以3.1億元購得太原市長風(fēng)商務(wù)區(qū)最大的0514號地塊使用權(quán)，當(dāng)時有本地開發(fā)商大呼“狼來了”。隨后，奧園、富力也挺進(jìn)太原。2010年后，合生、星河灣等也紛紛搶灘山西高端住宅市場。品牌房企們都試圖在“煤老板”的故鄉(xiāng)分得一杯羹。

　　記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，各大開發(fā)商在太原打造的豪宅名盤基本上都處于具有潛力的升值地段。以商業(yè)地產(chǎn)起家的萬達(dá)，于龍?zhí)逗叴蛟煊^湖豪宅，并立下壯志將太原萬達(dá)廣場定位為北方最高端的A級店;星河灣項目地處太原市政府“南移西進(jìn)”戰(zhàn)略重點打造的城南高檔居住區(qū)核心區(qū)域。

　　據(jù)第三方數(shù)據(jù)發(fā)布的2010年全年百城商品住宅銷售排行榜顯示，太原2010年商品住宅攬金最多的兩個項目均為豪宅。其中，太原星河灣全年銷售金額達(dá)60.84億元，而同一年北京銷售金額排名第一的新里西斯萊公館，全年銷售金額為53.04億元;上海市銷售金額排名第一的保利葉都，全年銷售金額為38.24億元;廣州市銷售金額排名第一的亞運(yùn)城，全年銷售金額為46.02億元。三個一線城市的項目銷售金額冠軍都不及太原排名第一的星河灣。

　　嗅覺敏銳的開發(fā)商并非僅此數(shù)家。萬科、恒大、首開等品牌開發(fā)商也先后入駐山西，在加緊土地儲備的同時，瞄準(zhǔn)了利潤較高、“抗壓性”較強(qiáng)的中高端及高端市場。

　　“過?！钡纳轿鳂鞘?span>?

　　“煤老板”更愿意在北京上海投資買房，太原只是“自住”，供需失衡露端倪

　　然而，光鮮的銷售數(shù)據(jù)并沒有持續(xù)太久。從進(jìn)駐前的滿懷信心，到開發(fā)銷售過程中的困難重重，很多房企開始意識到山西的房地產(chǎn)市場有其自身的特點，并不是原先想象中的“錢多、速來”那般輕松。

　　一位常年扎根山西太原的某大型房企負(fù)責(zé)人告訴記者，由于山西人的性格原因和保守程度，雖然同樣熱衷于投資房地產(chǎn)，但和浙商在外賺錢返鄉(xiāng)置業(yè)的思路完全不同，“煤老板”們更習(xí)慣于在家鄉(xiāng)賺錢到全球各地去買房，大部分的投資將首先投向北京、上海等一線城市，太原的房產(chǎn)更多是供“煤老板”自住的。因此，多年來，太原樓市一直處于“慢熱”的狀態(tài)。

　　“按照項目的開發(fā)規(guī)律，產(chǎn)品品質(zhì)和價格會越來越高，但山西住宅市場上的客群質(zhì)量卻在慢慢下降?！币晃婚L期關(guān)注山西市場的業(yè)內(nèi)人士指出，這種住宅市場上供需不對等的狀況在2011年便已經(jīng)顯露無疑，項目之間的競爭也更加白熱化。公開數(shù)據(jù)顯示，2014年，山西省商品房待售面積為1057.5萬平方米，相比2010年翻了一倍。

　　申銀萬國證券今年3月發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報告中顯示，山西屬房地產(chǎn)供給過剩的省份，省會太原市的供給為嚴(yán)重過剩，過剩比例為44%。

　　星河灣2009年進(jìn)入太原，至今已有5年時間。今年6月，星河灣副總裁張學(xué)鳳在記者采訪時表示，山西的特點是晉商文化，但樓市無論價格、品質(zhì)都還有待提升，希望把太原星河灣做成一個為整個山西打造的高端社交平臺，太原星河灣存貨還有數(shù)十億元。星河灣官網(wǎng)披露，2014年太原星河灣的銷售額為8億元。

　　開發(fā)商“水土不服”

　　一位不愿具名的房企人士表示，在太原做開發(fā)太累，買地累，辦手續(xù)累，房地產(chǎn)發(fā)展的門檻太多

　　在品牌開發(fā)商進(jìn)駐山西之前，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場始終處于相對落后的狀態(tài)，產(chǎn)品單一、戶型結(jié)構(gòu)簡陋、無法滿足個性化需求等等飽受詬病。而品牌房企的挺進(jìn)，無論從規(guī)范、規(guī)模開發(fā)，還是產(chǎn)品打造方面，都輸入了全新的開發(fā)理念和模式，對當(dāng)?shù)貥鞘衅鸬搅朔e極的推動作用。據(jù)工作生活在太原多年的郭棟回憶，在大牌房企進(jìn)入太原以前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)不遵守規(guī)劃、小產(chǎn)權(quán)房遍地等情況隨處可見。“就是因為大部分房子沒有產(chǎn)權(quán)，所以直到2009年萬科的項目開始銷售，我才出手。至少這是正規(guī)的開發(fā)商，質(zhì)量有保證。”

　　但在實際的開發(fā)過程中，“外來者”也遭遇了重重難題。一位不愿具名的房企人士表示，由于強(qiáng)烈的“地方保護(hù)主義”，在太原做開發(fā)太累，買地累，辦手續(xù)累，房地產(chǎn)發(fā)展的門檻太多?！耙粋€項目因為各種流程審批的推延，無形中加大了開發(fā)的成本，有時候進(jìn)退兩難，最后拖個7、8年，只要項目不賠錢就可以了。”他表示。

　　被“拖”住的還有萬達(dá)。

　　“對于5年一屆急于出政績的地方政府來說，萬達(dá)模式是再受歡迎不過的了?！比f達(dá)集團(tuán)董事長王健林在接受媒體采訪時曾信誓旦旦地說。憑借萬達(dá)的執(zhí)行力，從拿地到開發(fā)，一個萬達(dá)廣場的開業(yè)時限通常是18個月左右。而在山西太原，這條鐵律已然被打破。根據(jù)資料記載，2007年9月萬達(dá)集團(tuán)就以15億元取得了位于太原市中心，距離府西街中央商務(wù)區(qū)僅500米的核心地塊;按照萬達(dá)的規(guī)劃，擬斥資70億元打造一座集國際酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅、休閑百貨、國際影院為一體的全新第三代城市綜合體。

　　然而，項目目前仍在建設(shè)中。2012年6月份該項目的拆遷工作才剛完成，到今年上半年，項目僅建成開業(yè)一座五星級萬達(dá)文華酒店和高檔住宅萬達(dá)公館在售。此時距離拿地已經(jīng)過去7年。

　　援引2010年太原市紀(jì)委對太原市工程建設(shè)行政審批效率進(jìn)行專題調(diào)研的發(fā)現(xiàn)，一個房地產(chǎn)項目，僅市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、住建委、房管局、環(huán)保局、文物局、消防支隊、人防辦等9部門的法定審批時間就長達(dá)223個工作日。如果再有一些拖沓、扯皮，一個項目幾年辦不全證件實屬常見?！稗k證期間，也不可能停工等待，所以明知違規(guī)也愿意以小博大的現(xiàn)象很正常?！蹦硣鴥?nèi)TOP10房企人士表示。

　　而記者從公開報道獲知，今年以來山西官場“地震”牽涉到多家房地產(chǎn)開發(fā)商，多名官員涉案內(nèi)容包括違規(guī)修改規(guī)劃、為開發(fā)商侵占公園綠地開綠燈等。

　　品牌房企的退與進(jìn)

　　首創(chuàng)置業(yè)在遭遇合作方及規(guī)劃調(diào)整后退出太原;恒大已布局太原、臨汾及晉中，準(zhǔn)備再進(jìn)長治

　　北京老牌房企首創(chuàng)置業(yè)的折戟太原，可謂外來房企在山西遭遇“不可抗力”的縮影。

　　記者從北京一位代理行人士處獲悉，太原是首創(chuàng)置業(yè)2005年開始全國擴(kuò)張的重要一環(huán)。當(dāng)年9月，首創(chuàng)置業(yè)通過掛牌方式成功購入太原長風(fēng)住宅項目，成交價約3.1億元，土地儲備增加約64萬平方米，占了公司土地儲備的15%，可謂重金部署?！爱?dāng)?shù)卣猩桃Y，要開發(fā)太原南片區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)是片區(qū)第一個落地的大項目。但首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)入太原后可能遭遇了水土不服，原來的合作方也出現(xiàn)了調(diào)整。2008年，傳來當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃、首創(chuàng)退出的消息，令業(yè)內(nèi)十分吃驚?！?span>

　　記者查閱首創(chuàng)置業(yè)的報表發(fā)現(xiàn)，其對外披露該項目時一直以“住宅項目”為口徑。比如2005年報中的獲地信息，又如2006年年報披露為“太原長風(fēng)住宅項目”，計劃分為4期開發(fā)，首創(chuàng)持股55%。但在2007年的年報中，該項目又變成首創(chuàng)100%持股。

　　2008年的中期報告中，首創(chuàng)正式宣布，太原長風(fēng)項目由于政府調(diào)整規(guī)劃，由“住宅為主變更為以商用物業(yè)為主”，與集團(tuán)對該項目的產(chǎn)品定位不符，經(jīng)過與政府部門協(xié)商，集團(tuán)退出該項目，目前已收回“全部前期投資”。

　　記者查閱公開信息獲悉，2012年8月、2013年4月，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光分別前往山西晉中市、太原市“考察”，但首創(chuàng)置業(yè)一直沒有重回山西。

　　此外，向來熱衷于布局三四線城市的恒大地產(chǎn)，在山西也經(jīng)歷了“二進(jìn)宮”。目前，恒大在太原、臨汾、晉中等地均有項目在售，個別還創(chuàng)造了不錯的銷售成績。而在山西東南小城——長治，恒大卻走得并不順利。2009-2010年間，恒大地產(chǎn)就曾深入長治考察。據(jù)當(dāng)?shù)匾患曳科蟮呢?fù)責(zé)人透露，當(dāng)時恒大到長治是想與在本地?fù)碛写罅客恋貎涞囊患冶就练科筮M(jìn)行合作開發(fā)，“但最后條件沒有談妥，恒大就此撤退?！痹撊耸客嘎?，這些年，恒大在山西的開發(fā)不斷縱深，對于GDP位列山西省第三的長治市，始終難言放手。據(jù)一位接近恒大地產(chǎn)的人士透露，目前恒大也有意向進(jìn)入長治拿地，而意向中的地塊正位于城市商業(yè)的核心區(qū)。